주택 시장, 드디어 구매자에게 유리해지다– 실제 사례를 통해 본 변화

이 글의 데이터와 전국 주택 시장 정보는 The Wall Street Journal의 “The Housing Market Is Swinging Toward Buyers”(2026년 2월 2일자)와 Redfin 시장 분석 자료를 참고했습니다.

어느 순간 미국 주택 시장에 변화의 바람이 불고 있습니다.
구매자들에게는 반가운 소식입니다.

2025년 한 해 동안 주택을 구매한 사람들 중 거의 3분의 2가 처음 나온 매물 가격보다 싸게 집을 샀습니다.
이는 2019년 이후 가장 높은 비율입니다.
매물가보다 낮은 가격으로 거래된 집들의 평균 할인율은 약 8%로, 2012년 이후 가장 높은 할인폭을 기록했습니다.

부동산 조사기관 Redfin에 따르면, 2025년 12월 현재 전국적으로 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 약 63만 명이나 더 많았다고 합니다.
모기지 금리가 작년보다 조금 낮아졌음에도 불구하고 주택 거래량은 여전히 30년 만에 최저 수준입니다.
즉, 시장에 나와 있는 구매자는 줄어들고 매물은 쌓여가고 있습니다.
집을 사려는 분들은 예전보다 훨씬 많은 선택권을 갖게 되었다는 의미입니다.

치열한 경쟁에서 여유로운 협상으로

불과 몇 년 전만 해도, 특히 2020년부터 2022년 사이에는 집을 사려면 치열한 입찰 경쟁을 각오해야 했습니다.
역사상 가장 낮은 모기지 금리 덕분에 수많은 구매자들이 시장에 몰려들었습니다.
매물은 순식간에 사라졌습니다.
판매자들은 높은 가격을 불러도 여러 개의 오퍼를 받곤 했습니다.
판매자의 마음을 사기 위해 편지를 쓰고, 각종 조건부 계약을 포기하고, 매물이 나온 지 몇 시간 만에 오퍼를 넣어야 했던 기억이 생생합니다.

이제 그런 시절은 지나가고 있습니다.
많은 지역에서 집을 매물로 내놓은 분들이, 자신이 원하는 가격과 시장이 실제로 받아들일 수 있는 가격 사이에 차이가 있다는 사실을 깨닫고 있습니다.

구매자들은 가격 인하 협상은 물론이고, 클로징 비용 지원 같은 혜택도 받아내고 있어요.
팬데믹 시기 부동산 붐 때는 상상하기 어려웠던 일들입니다.
동시에 구매자들은 더 꼼꼼해졌고, 홈 인스펙션에서 문제가 발견되면 주저 없이 계약을 취소하는 경우도 늘어나고 있습니다.

샌디 스프링스에서 콘도 구하기

조지아주 샌디 스프링스에서 콘도를 찾으면서 이런 전국적인 변화를 직접 경험하고 있습니다.
샌디 스프링스는 애틀랜타 북쪽의 인기 있는 교외 지역입니다.
GA-400과 I-285 고속도로 접근이 편리합니다.
페리미터 센터근처에 많은 회사들이 있습니다.
그리고 다양한 콘도 커뮤니티가 형성되어 있는 곳입니다..

찾고 있는 건 방 2개, 화장실 2개, 주차 공간 2개인 콘도입니다.
두번째 방은 홈 오피스나 아이들이 방학때 올 때 쓸수 있는 공간이 필요하기 때문입니다.
주차 공간이 2개면 가족이나 친구들이 방문했을 때 주차 걱정을 안 해도 되기 때문입니다.

원하는 조건(침실2/욕실2/주차2)에 맞는 매물들을 몇 달 동안 지켜보면서 뚜렷한 패턴을 발견했습니다.
좋은 위치에 있는 콘도들조차 가격 인하가 잦아지고 있습니다.
시장에 나와 있는 기간이 길어지고 있습니다.
판매자들은 2021년 당시 받을 수 있었던 가격이 아니라, 지금 구매자들이 실제로 낼 수 있는 가격에 맞춰야 하는 현실을 받아들이고 있습니다.

실제 사례: 한 콘도의 가격이 계속 내려간 이야기

가장 좋은 예가 바로 제가 지금 구매를 진행하고 있는 샌디 스프링스 콘도입니다.
이 집은 원하는 모든 조건을 갖추고 있습니다.
침실 2개, 화장실 2개, 주차 공간 2개
그리고, 가격 변동 과정이 요즘 시장의 상황을 아주 잘 보여줍니다.

• 2025년 8월: $320,000에 매물로 나왔습니다 (평방피트당 약 $282)
• 2025년 9월: 첫 번째 가격 인하로 $310,000 (약 3.1% 인하)
• 2025년 10월: 다시 $305,000으로 내렸습니다 (추가로 1.6% 인하)
• 2025년 10월 31일: 세 번째로 $299,900까지 내렸어요 (약 1.7% 추가 인하), 처음 가격에서 총 약 6.3% 할인
• 2026년 1월 5일: $299,000에 계약이 체결되어 실사 진행 중에 취소됨

처음에 $320,000으로 나온 콘도가 $300,000 미만의 현실적인 가격을 내려 왔습니다.
가격을 내린 후 비로소 구매자를 찾았다는 얘기입니다.
이것이 바로 요즘은 구매자들이 가격을 결정하고 있다는 것입니다.

다음과 같은 사실들을 확인할 수 있었습니다:

• 시장이 판매자의 처음 기대 가격을 받아들이지 않았다는 것
• 인내심을 갖고 꾸준히 데이터를 지켜보면서—매번 가격이 바뀔 때마다, 시장에 나온 일수가 늘어날 때마다—기회를 잡을 수 있다는 것
• 좋은 위치의 매력적인 콘도라도 이제는 현실적인 가격을 제시해야 계약이 된다는 것

이런 시장에서 협상하는 방법

이 콘도의 가격 변동 과정을 보면서 샌디 스프링스 시장 전체와 제 전략에 대해 많은 생각을 하게 되었습니다:

1. 감정이 아닌 숫자로 판단하기. 
판매자가 $320,000에서 $299,000까지 내려온 과정은 전국적인 흐름과 일치합니다.
많은 집들이 결국 처음 나온 가격보다 낮은 가격에 팔리고 있습니다.
이걸 알고 있으면 마음에 드는 집이라고 해서 감정적으로 너무 높은 가격을 제시하지 않고 차분하게 판단할 수 있습니다.

2. 가격 변동 이력을 협상 카드로 활용하기. 
이미 여러 차례 가격을 내린 매물이라면 판매자가 협상할 의향이 있다는 신호입니다.
또한 가격 추가 인하나 클로징 비용 지원, 인스펙션 후 수리 요청 등을 할 때 객관적인 근거가 되어줍니다.

3. 표면 (List) 가격이 아니라 총 비용으로 생각하기. 
콘도의 경우 HOA 관리비, 특별 부과금 가능성, 이자율 등이 모두 중요합니다.
구매자에게 유리한 지금 시장에서는 월 납부금을 감당할 수 있는 수준으로 만들기 위해 판매자에게 클로징 비용 지원을 요청하는 것이 훨씬 수월합니다.

4. 포기할 준비도 되어 있기. 
요즘 계약 취소가 늘어나는 것은 구매자들이 실사 과정 (Due Diligence) 에서 큰 문제를 발견하거나 조건이 맞지 않으면 주저 없이 물러선다는 의미입니다.

2026년, 집 구매자를 위한 새로운 기회

2026년 들어서도 주택 시장이 쉬운 것은 아닙니다.
모기지 금리는 팬데믹 때보다 여전히 높습니다.
많은 대도시에서 집값 부담은 계속되고 있어요.
하지만 분명히 힘의 균형이 이동하고 있습니다.
판매자는 많아지고 적극적인 구매자는 줄어들고 있습니다.
제가 본 샌디 스프링스 콘도처럼 가격 인하 사례가 뚜렷해지면서 준비된 구매자들에게는 더 나은 가격과 조건으로 집을 살 수 있는 기회가 생기고 있습니다.

집 구매를 생각 하고 계시는 분들에게 지금은 인내심과 준비, 그리고 신중한 협상이 진짜 빛을 발할 수 있는 드문 기회의 시간입니다. 핵심은 재정적으로 준비되어 있고, 지역 매물 동향을 꾸준히 살피며, 여러분들이 필요로 하는 공간과 새로운 시장 현실에 맞는 가격이 만나는 적절한 집이 나왔을 때 과감하게 움직이는 것입니다.