콘도를 살 때 HOA 관리비보다 먼저 확인해야 할 것

제가 올해 2월 Sandy Springs에서 콘도를 구입하기 전 가장 먼저 확인했던 것 중 하나가 HOA의 재정 상태였습니다.

Condo Association에 2025년도 재정보고서를 요청했습니다. 특히 제가 확인하고 싶었던 것은 Reserve Fund에 얼마나 많은 돈이 적립되어 있는지였습니다.

콘도를 구입하면 매달 HOA 관리비를 내야 합니다. 이 돈은 건물 청소, 보험, 조경, 공용시설 관리 등 여러 비용으로 사용됩니다. 그리고 일부는 Reserve Fund에 적립됩니다.

Reserve Fund는 지붕이나 외벽을 수리하거나 엘리베이터, 주차장 등 건물에 큰 수리나 교체가 필요할 때 사용하는 돈입니다.

문제는 Reserve Fund가 충분하지 않을 때입니다.

건물에 갑자기 큰 수리가 필요한데 HOA에 돈이 없다면 콘도 소유자 들에게 Special Assessment를 부과할 수 있습니다. 이것은 매달 내는 HOA 관리비와 별도로 내야 하는 돈입니다.

금액도 몇백 달러에서 끝나지 않을 수 있습니다. 필요한 공사의 규모에 따라 몇천 달러 또는 그 이상이 될 수도 있습니다.

그래서 저는 콘도를 구입할 때 현재 HOA 관리비가 얼마인지 못지않게 HOA의 재정 상태를 확인하는 것이 중요하다고 생각합니다.

이 문제는 앞으로 더 중요합니다.

Fannie Mae와 Freddie Mac은 콘도 Association의 Reserve Fund에 대한 기준을 강화하고 있습니다. 새로운 기준에 따르면 Association은 연간 HOA 수입의 최소 15%를 Reserve Fund로 적립해야 합니다. 현재 기준인 10%보다 높아집니다.

많은 콘도 Association은 이미 충분한 Reserve Fund를 확보하지 못하고 있습니다. Association Reserves의 자료에 따르면 미국 콘도 Association의 약 39%가 필요한 Reserve Fund의 30%도 확보하지 못한 취약한 재정 상태에 있습니다.

Reserve Fund가 부족한 콘도는 앞으로 HOA 관리비를 올릴 가능성이 높습니다.

더 중요한 것은 모기지에도 영향을 줄 수 있다는 점입니다. Association의 재정 상태나 건물 관리 상태가 Fannie Mae 또는 Freddie Mac의 기준을 충족하지 못하면 구매자가 일반적인 모기지를 받기 어려워질 수 있습니다.

결국 콘도를 팔기도 어려워질 수 있습니다.

따라서 콘도를 구입하기 전에는 HOA 관리비만 보지 말고 최근 재정보고서와 Reserve Fund를 꼭 확인하는 것이 좋습니다. 가능하다면 Reserve Study와 앞으로 예정된 대규모 수리, 최근 또는 예정된 Special Assessment도 함께 살펴봐야 합니다.

HOA 관리비가 싸다고 반드시 좋은 콘도는 아닙니다.

오히려 적절한 관리비를 걷으면서 충분한 Reserve Fund를 쌓아 두고 건물을 꾸준히 관리하는 HOA가 장기적으로는 소유에게 더 안전할 수 있습니다.