E-2 비자로 미국에 온 뒤 한국 주택을 팔았다면, 양도소득세 주택 매각 공제를 받을 수 있을까?

한 부부가 2023년 10월 한국에서 주택을 구입해 가족과 함께 살았습니다.

2024년 5월 E-2 비자로 미국에 입국하면서 그 집에서 이사했고, 2026년 5월 한국 주택을 매각했습니다.
현재 이 가족은 앨라배마주에 거주하며 부부 공동으로 세금보고를 하고 있습니다.

이 경우 한국 주택의 매각 차익에 대해 미국 연방정부와 앨라배마주에 세금을 내야 할까요?

한국 집을 팔아도 미국에 신고해야 합니다

E-2 비자 소지자라도 미국 세법상 거주자가 되면 한국을 포함한 전 세계 소득을 미국에 신고해야 합니다.

이 가족은 2024년 5월부터 미국에 거주했기 때문에, 2026년에는 일반적으로 미국 세법상 거주자입니다.

따라서 2026년에 한국 주택을 팔아 이익이 발생했다면 미국 연방 세금보고와 앨라배마주 세금보고를 해야 합니다.

한국 집도 주택 매각 공제를 받을 수 있습니다

한국에 있는 주택이라고 해서 공제를 받을 수 없는 것은 아닙니다.

실제로 가족이 살던 주거주택이었다면 미국의 주택 매각 양도차익 공제를 받을 수 있습니다.

일반적으로 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.

주택을 판매한 날을 기준으로 최근 5년 중 최소 2년 이상 소유했어야 합니다.

최근 5년 중 최소 2년 이상 실제로 그 집에서 거주했어야 합니다.

조건을 충족하면 개인은 최대 25만 달러, 부부 공동신고자는 최대 50만 달러의 양도차익을 공제받을 수 있습니다.

이 사례는 2년 거주 조건을 충족하지 못합니다

이 부부는 2023년 10월에 집을 구입하여 2026년 5월에 팔았습니다.

주택을 소유한 기간은 약 2년 7개월이므로 2년 소유 조건은 충족할 가능성이 높습니다.

하지만 실제 거주 기간은 2023년 10월부터 2024년 5월까지 약 7개월입니다.

따라서 2년 이상 실제로 거주해야 한다는 조건은 충족하지 못합니다.

이 때문에 일반적인 최대 50만 달러 공제를 받을 수는 없습니다.

하지만, 2년 거주 조건을 충족하지 못했더라도 주택을 판매한 주된 이유가 직장 이전, 사업장 이전, 건강 문제 또는 예상하지 못한 특별한 사정이라면 부분 공제를 받을 수 있습니다.

이 가족은 E-2 취업을 위해 미국으로 이주했습니다.

따라서 미국 이주와 주택 매각이 직접 관련되어 있다면 부분 공제를 검토할 수 있습니다.

다만 E-2 비자로 미국에 왔다는 사실만으로 공제가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
미국 이주의 이유, 주택 매각 이유 등을 확인해야 합니다.

부분 공제 금액의 간단한 예

부부가 약 7개월 동안 한국 주택에 거주했고, 부분 공제 요건을 충족한다고 가정해 보겠습니다.

부부 공동 최대 공제액은 50만 달러입니다.

이를 24개월 중 실제 거주한 7개월로 계산하면 다음과 같습니다.

$500,000 × 7개월 ÷ 24개월 = 약 $145,833

따라서 약 14만 5천 달러까지 공제받을 가능성이 있습니다.

예를 들어 미국 세법으로 계산한 양도차익이 20만 달러라면 다음과 같습니다.

전체 양도차익: $200,000

예상 부분 공제: 약 $145,833

과세될 수 있는 금액: 약 $54,167

실제 공제액은 정확한 입주일, 퇴거일, 매각일과 부부의 소유관계를 기준으로 다시 계산해야 합니다.

미국 양도차익은 별도로 계산해야 합니다

한국 세금신고서에 나온 양도차익을 그대로 미국 세금보고에 사용하는 것은 아닙니다.

미국에서는 일반적으로 다음과 같이 계산합니다.

주택 매각대금에서 부동산 중개수수료와 매각비용을 차감합니다.

그다음 주택 구입가격과 인정되는 취득비용, 주요 리모델링 비용 등을 차감합니다.

구입금액은 구입 당시 환율을 사용하고, 매각금액은 매각 당시 환율을 사용하기 때문에 한국에서 계산한 양도차익과 미국의 양도차익이 다를 수 있습니다.

한국에서 납부한 세금은 어떻게 될까요?

한국에서 양도소득세를 납부했다면 미국 연방 세금보고에서 외국납부세액공제를 검토할 수 있습니다.

다만 한국에서 낸 세금 전액이 미국 세금에서 그대로 공제되는 것은 아닙니다.

미국에서 실제로 과세되는 양도차익과 외국납부세액공제 한도에 따라 공제액이 달라질 수 있습니다.

앨라배마주 세금

이 가족은 주택을 매각할 당시 앨라배마주 거주자이므로 한국 주택의 양도차익도 앨라배마주 세금보고를 해야 합니다.

연방정부에서 주택 매각 공제를 받는 금액은 일반적으로 앨라배마에서도 공제될 수 있습니다.

앨라배마는 장기양도차익에 대해 별도의 낮은 세율을 적용하지 않으며, 일반소득과 함께 계산합니다.
앨라배마 개인소득세 최고세율은 5%입니다.

한국에 직접 납부한 양도소득세는 연방정부의 외국납부세액공제를 받을 가능성이 있지만, 앨라배마주에서는 같은 공제를 받지 못합니다.

준비해야 할 자료

정확한 계산을 위해 다음 자료가 필요합니다.

• 한국 주택 구입 및 매각 계약서
• 정확한 입주일과 퇴거일
• 주택의 명의자
• 미국 입국일
• E-2 취업 시작일과 직장 주소
• 한국 주택을 매각한 이유
• 부동산 중개수수료와 기타 매각비용
• 주요 리모델링 비용
• 한국 양도소득세 신고서와 납부 영수증