미국 아파트 투자자들에게 돌아온 초저금리 시대의 청구서

미국의 아파트 투자자들이 큰 어려움을 겪고 있다.

2020년과 2021년에는 금리가 매우 낮았다. 당시 많은 투자자가 3% 안팎의 금리로 대규모 융자를 받아 아파트 건물을 구입했다.

임대료도 빠르게 올라가면서 좋은 시절이 계속될 것이라고 기대했다.

그런데 이제 당시 받은 융자의 만기가 돌아오고 있다.

문제는 새로운 융자를 받으려면 예전보다 훨씬 높은 금리를 부담해야 한다는 것이다.

개인 주택융자와 상업용 부동산 융자는 다르다

미국에서 개인이 집을 구입할 때는 일반적으로 15년 또는 30년 고정금리 융자를 이용한다.

30년 고정금리로 집을 구입했다면 매달 원금과 이자를 갚으면서 대출을 유지할 수 있다.

하지만 아파트 건물이나 상가 같은 상업용 부동산은 다르다.

5년이나 7년 만기로 돈을 빌리고, 그동안 이자만 내거나 원금을 조금씩 갚다가 만기에 남은 원금을 한꺼번에 상환해야 하는 경우가 많다.

현금으로 갚을 수 없다면 새로운 융자를 받아야 한다. 이를 재융자(Refinancing)라고 한다.

같은 아파트인데 이자비용만 매년 $250,000 증가한다

월스트리트저널은 약 5년 전 3.5% 금리로 아파트를 구입했지만 이제 6% 정도의 금리로 재융자해야 하는 투자자 사례를 소개했다.

대출잔액이 $10 million이라고 가정해보자.

이자만 납부한다고 가정하면 같은 아파트에서 매년 $250,000의 비용이 추가로 발생하는 것이다.

그렇다고 임대료를 마음대로 올릴 수도 없다.

Atlanta와 Austin 같은 지역에서는 초저금리 시절 아파트가 많이 건설됐다. 공급이 늘면서 일부 지역에서는 임대료가 떨어지고, 세입자를 구하기 위해 무료 렌트를 제공하는 곳도 생겼다.

수입은 기대만큼 늘지 않는데 이자비용은 크게 증가하고 있다.

아파트 건물 가치까지 떨어지면 더 큰 문제다

은행은 재융자할 때 현재 건물가치와 임대수입을 다시 평가한다.

과거 $20 million이던 아파트가 지금은 $15 million의 가치밖에 없다면 은행이 기존 대출금 전액을 다시 빌려주지 않을 수도 있다.

부족한 돈을 투자자가 직접 넣어야 하는 것이다.

추가로 넣을 현금이 없다면 손해를 보고 건물을 팔거나 대출금을 갚지 못해 건물을 잃을 수도 있다.

월스트리트저널에 따르면 앞으로 10년 동안 만기가 돌아오는 미국 아파트 대출은 약 $1.8 trillion이다. 2026년 한 해에만 약 $300 billion의 만기가 돌아온다.

실제 투자 실패 사례도 있다.

Dallas의 S2 Capital은 2022년 약 $400 million 규모의 아파트 투자펀드를 조성했다.

하지만 금리 상승과 임대시장 악화로 어려움을 겪었고, 결국 2026년 7월 첫 번째 펀드를 해산하면서 투자자들에게 투자원금을 돌려주지 못한다고 통보했다.

반면 현금이 충분한 투자자들은 금융기관이 회수한 아파트를 낮은 가격에 구입할 기회를 찾고 있다.

같은 부동산 시장에서도 빚이 많은 투자자와 현금이 많은 투자자의 상황은 전혀 다른 것이다.

부동산 투자는 결국 버틸 수 있어야 한다

부동산 가격이 계속 오를 때는 빚을 많이 낸 투자자가 더 큰돈을 버는 것처럼 보인다.

하지만 금리가 오르고 건물가격이 떨어지면 상황은 정반대가 된다.

2020년과 2021년에는 3% 안팎의 금리로 돈을 빌릴 수 있다는 것이 좋은 투자조건처럼 보였다.

하지만 중요한 것은 당시 금리가 얼마나 낮았느냐가 아니었다.

그 대출의 만기가 돌아올 때도 건물을 유지할 수 있느냐가 더 중요했다.

부동산 투자에서는 얼마나 큰 건물을 구입했는지보다 어려운 시기가 왔을 때 얼마나 오래 버틸 수 있는지가 중요할 수 있다.

낮은 금리는 영원하지 않지만, 빌린 돈은 언젠가 반드시 갚아야 한다.