한국에서 상속받은 집을 팔아 미국으로 가져오면 세금은 어떻게 될까?

미국에 살고 있는 분들 중에는 한국에 계신 부모님으로부터 집을 상속받는 경우가 있습니다.

형제자매가 여러 명이면 한 채의 집을 공동명의로 상속받았다가 나중에 팔고, 매각대금을 각자의 지분에 따라 나누기도 합니다.

이때 가장 많이 궁금해하시는 내용은 다음과 같습니다.

• 한국에서 세금은 얼마나 내야 할까요?
• 미국에도 신고해야 할까요?
• 집을 판 돈을 미국으로 보내도 괜찮을까요?
• 미국으로 송금하면 세금이 또 붙을까요?

1. 집을 판 돈 전체에 세금이 붙는 것은 아닙니다

상속받은 집을 팔아 돈을 받았다고 해서 그 돈 전체에 세금이 붙는 것은 아닙니다.

일반적으로 세금은 집을 팔아서 실제로 생긴 이익, 즉 양도차익에 대해 계산합니다.

예를 들어 부모님이 남겨주신 집을 5남매가 똑같이 상속받았다고 하겠습니다.

각자의 지분은 20%입니다.

집 전체를 15억 원에 팔았다면 각 상속인이 받는 매각대금은 3억 원입니다.

15억 원 × 20% = 3억 원

그렇다고 3억 원 전체가 세금 대상이 되는 것은 아닙니다.

집을 판 금액에서 상속받을 당시의 집값과 부동산 중개수수료 같은 비용을 빼고, 실제로 남은 이익에 대해 세금을 계산합니다.

다만 한국과 미국은 상속받을 당시의 집값을 정하는 방법과 환율 적용방법이 다를 수 있습니다.

그래서 한국에서 계산한 이익과 미국에서 계산한 이익이 서로 다르게 나올 수 있습니다.

따라서 한국에서 계산한 양도차익을 미국 세금보고에 그대로 사용하면 안 됩니다.

2. 한국에서는 각자 자기 지분에 대해 신고합니다

집이 5남매 공동명의라면 각 상속인이 자신의 지분에 해당하는 양도소득세를 신고해야 합니다.

5남매가 똑같이 상속받았다면 각자 20%씩 신고합니다.

집 전체를 15억 원에 팔았다면 각자의 매각금액은 3억 원입니다.

한국에서는 각자가 받은 매각대금에서 상속받을 당시 인정되는 집값과 부동산 중개수수료 같은 비용을 빼고, 실제로 남은 이익을 계산합니다.

여기서 사용하는 집값은 부모님이 오래전에 집을 구입하신 가격이 아닐 수 있습니다. 일반적으로 상속 당시 세법상 인정되는 주택가액을 확인해야 합니다.

상속 당시의 신고가액이나 한국 세법상 평가액 등을 확인해야 하므로 한국 세무사의 검토를 받는 것이 좋습니다.

양도소득세 신고기한은 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

예를 들어 2026년 9월 10일에 잔금을 받고 그날이 세법상 양도일이라면, 일반적으로 2026년 11월 30일까지 신고하고 세금을 내야 합니다.

미국 시민권자라고 해서 한국 양도소득세가 면제되는 것은 아닙니다.

한국에 있는 부동산을 팔아서 발생한 소득이므로 한국 세법에 따라 신고해야 합니다.

3. 미국 납세자는 미국에도 신고해야 합니다

미국 납세자는 전 세계에서 발생한 소득을 미국에 신고해야 합니다.

따라서 한국의 상속주택을 팔아 이익이 생겼다면 미국 세금보고에도 포함해야 합니다.

미국에서도 집을 판 돈 전체에 세금이 붙는 것은 아닙니다.

집을 판 금액에서 상속받을 당시의 집값과 부동산 중개수수료 같은 비용을 빼고, 실제로 남은 이익을 신고합니다.

미국에서는 일반적으로 부모님이 돌아가신 날의 집값을 상속인의 취득가액으로 사용합니다.

이를 Step-up in Basis라고 합니다.

쉽게 말하면 부모님이 집을 아주 오래전에 싸게 구입하셨더라도, 자녀는 부모님이 돌아가신 날의 집값을 새로운 취득가액으로 사용할 수 있다는 뜻입니다.

4. 실제 예를 들어 보겠습니다

다음과 같은 상황을 가정해 보겠습니다.

부모님이 2022년에 돌아가셨습니다.

부모님이 돌아가신 당시 집의 시가는 10억 원이었습니다.

5남매가 각각 20%씩 상속받았습니다.

2026년에 집을 15억 원에 팔았습니다.

부동산 중개수수료와 법무비용 등 전체 매각비용은 5천만 원이었습니다.

각 상속인이 받는 매각대금

15억 원 × 20% = 3억 원

매각 비용 5천만원을 20% 빼서,

각 상속인은 2억 9천만원씩 받습니다.

각 상속인의 미국 세법상 취득가액

부모님이 돌아가신 당시 집값은 10억 원이었습니다.

10억 원 × 20% = 2억 원

각 상속인의 미국 세법상 취득가액은 2억 원입니다.

양도차익

매각대금 3억 원

취득가액 2억 원

매각비용 1천만 원

3억 원 – 2억 원 – 1천만 원 = 9천만 원

원화로 단순 계산하면 각 상속인에게 약 9천만 원의 양도차익이 생긴 것입니다.

5. 한국에서 낸 세금은 미국에서 공제받을 수 있습니다

한국에서 양도소득세를 냈더라도 미국 납세자는 미국에 양도차익을 신고해야 합니다.

하지만 같은 세금을 한국과 미국에 전부 두 번 내는 것은 아닙니다.

한국에서 납부한 양도소득세는 미국 세금보고에서 외국납부세액공제를 받을 수 있습니다.

개인은 보통 Form 1116을 사용합니다.

예를 들어 미국에서 계산된 세금이 8,000달러이고, 한국에서 납부한 양도소득세가 10,000달러라면 미국에 추가로 낼 세금이 없을 수도 있습니다.

반대로 미국에서 계산된 세금이 12,000달러이고 사용할 수 있는 외국납부세액공제가 8,000달러라면 미국에 약 4,000달러를 더 내야 할 수 있습니다.

한국에서 낸 세금을 미국에서 항상 전액 공제받을 수 있는 것은 아닙니다.

한국과 미국의 양도차익 계산방법, 환율, 세금 납부 시점이 서로 다를 수 있기 때문입니다.

따라서 한국에서 세금을 냈다고 미국 신고를 생략해서는 안 됩니다.

미국에는 양도차익을 신고하고, 한국에서 납부한 세금에 대해 외국납부세액공제를 신청해야 합니다.

6. 미국으로 송금하는 것 자체에는 세금이 붙지 않습니다

한국에서 받은 매각대금을 미국으로 보내는 것 자체는 새로운 소득이 아닙니다.

자신의 돈을 한국 계좌에서 미국 계좌로 옮기는 것이기 때문입니다.

예를 들어 자신의 지분에 해당하는 2억 9천만원을 한국 계좌로 받은 후 미국 계좌로 송금했다고 하겠습니다.

2억 9천만원을 미국으로 보냈다는 이유만으로 2억 9천만원 전체에 미국 소득세가 붙는 것은 아닙니다.

미국에서 세금 대상이 되는 것은 송금액이 아니라 집을 팔아서 생긴 양도차익입니다.

다만 큰돈을 송금하면 한국 은행과 미국 은행에서 자금의 출처를 확인할 수 있습니다.

따라서 상속받은 집의 매각대금이라는 사실을 증명할 수 있는 서류를 잘 준비해야 합니다.

7. 가능하면 각자 자기 계좌로 받는 것이 좋습니다

5남매가 공동으로 집을 소유했다면 각자가 자신의 지분에 해당하는 돈을 자기 계좌로 받는 것이 좋습니다.

집을 15억 원에 팔아 각자 2억 9천만원씩 받을 권리가 있다면, 각자의 한국 계좌로 2억 9천만원 받는 것이 가장 깔끔합니다.

그다음 각자의 한국 계좌에서 본인 명의의 미국 계좌로 송금하면 됩니다.

한 명이 14억 5천만원 전부를 받은 후 다른 형제들에게 2억 9천만원씩 보내면 은행에서 증여인지 매각대금 분배인지 추가 설명을 요구할 수 있습니다.

부득이하게 한 사람이 전체 금액을 받았다면 다음 자료를 잘 보관해야 합니다.

• 부동산 매매계약서
• 상속인별 지분내역
• 매각대금 정산서
• 각 형제에게 보낸 송금내역

8. 한국 계좌에 돈이 들어오면 FBAR를 확인해야 합니다

한국 부동산을 직접 소유하고 있는 것만으로는 일반적으로 FBAR 신고대상이 아닙니다.

그러나 집을 팔고 그 돈이 한국 은행계좌에 입금되면 FBAR를 확인해야 합니다.

미국 납세자가 보유한 모든 해외 금융계좌의 합계가 연중 한 번이라도 10,000달러를 초과하면 일반적으로 FBAR 신고대상이 됩니다.

매각대금이 한국 계좌에 하루만 들어왔다가 미국으로 송금되었더라도 신고대상이 될 수 있습니다.

FBAR는 연말잔액이 아니라 연중 최고잔액을 기준으로 판단하기 때문입니다.

9. Form 8938도 확인해야 합니다

Form 8938은 미국 세금보고서에 첨부하는 해외 금융자산 신고서입니다.

신고기준은 결혼 여부와 미국 내 거주 여부에 따라 달라집니다.

미국에 거주하면서 Single로 신고하는 사람은 일반적으로 해외 금융자산이 연말에 50,000달러를 초과하거나, 연중 한 번이라도 75,000달러를 초과하면 Form 8938 신고를 검토해야 합니다.

부부가 Married Filing Jointly로 신고하면 일반적으로 연말 100,000달러 또는 연중 150,000달러 기준을 사용합니다.

한국의 부동산을 개인이 직접 소유한 것 자체는 일반적으로 Form 8938 신고대상이 아닙니다.

그러나 집을 팔아 받은 돈이 한국 은행계좌에 들어오면 그 계좌는 해외 금융자산에 해당할 수 있으므로 신고기준을 확인해야 합니다.

10. 상속받을 때 Form 3520을 신고했는지도 확인해야 합니다

집을 파는 해의 세금보고만 확인해서는 안 됩니다.

처음 집을 상속받은 해에 Form 3520 신고가 필요했는지도 확인해야 합니다.

미국 납세자가 외국인 부모님으로부터 받은 상속재산의 가치가 100,000달러를 초과하면 일반적으로 Form 3520 신고를 검토해야 합니다.

Form 3520은 상속세를 내는 신고서가 아닙니다.

해외에서 큰 금액의 증여나 상속을 받았다는 사실을 IRS에 알리는 정보보고 양식입니다.

예를 들어 부모님 사망 당시 집 전체 가치가 10억 원이고, 자녀가 20%를 상속받았다면 상속지분은 2억 원입니다.

100,000달러를 초과하므로 Form 3520 신고가 필요했을 가능성이 있습니다.

11. 부모님 사망 당시 집값을 증명하는 자료가 중요합니다

미국에서 양도차익을 계산하려면 부모님이 돌아가신 당시 집값을 알아야 합니다.

사망 당시 집값이 높을수록 미국에서 계산되는 양도차익은 줄어들 수 있습니다.

예를 들어 집을 15억 원에 팔았다고 하겠습니다.

부모님 사망 당시 집값이 10억 원이었다면 비용을 빼기 전 전체 차익은 5억 원입니다.

사망 당시 집값이 12억 원이었다면 전체 차익은 3억 원입니다.

따라서 부모님 사망 당시 집값을 증명할 수 있는 자료가 매우 중요합니다.

다음 자료를 최대한 확보하는 것이 좋습니다.

• 상속세 신고서에 적힌 집값
• 상속 당시 감정평가서
• 당시 주변 주택의 매매가격
• 공시가격
• 부동산 중개인의 당시 시가자료
• 법원이나 세무서에 제출했던 평가자료

한국의 상속세 신고가액과 미국 세법상 공정시장가치가 항상 같은 것은 아닙니다.

하지만 과거 시가를 확인하는 중요한 자료로 사용할 수 있습니다.

실제 준비 순서

먼저 각 상속인의 지분을 확인합니다.

부모님 사망 당시 집값을 확인합니다.

한국 세무사에게 양도소득세 계산을 의뢰합니다.

송금할 한국 은행에 필요한 서류를 미리 확인합니다.

각 상속인이 자신의 지분에 해당하는 돈을 본인 계좌로 받습니다.

한국 양도소득세 신고서와 매각서류를 미국 세금보고 담당자에게 전달합니다.

마지막으로 FBAR, Form 8938, Form 3520 신고 여부를 확인합니다.

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