집을 사려고 검색했는데 모든 매물이 보이지 않는다면?

미국에서 집을 사려고 Zillow나 다른 부동산 사이트를 열면 대부분 이렇게 생각한다.

“지금 시장에 나온 집은 여기 거의 다 있겠지.”

지난 20년 정도는 실제로 대부분의 매물이 MLS에 올라왔고 Zillow나 Trulia 같은 사이트에서도 쉽게 확인할 수 있었다.

그런데 최근 미국 부동산업계에서는 이 오랜 관행을 둘러싸고 큰 싸움이 벌어지고 있다.

중심에는 미국 최대 주택 Brokerage 가운데 하나인 Compass가 있다.

Compass는 Seller가 원할 경우 집을 처음부터 모든 사람에게 공개하지 않고 단계적으로 시장에 내놓는 Three-Phased Marketing 전략을 적극적으로 사용하고 있다.

그중 대표적인 것이 Private Exclusive다.

쉽게 말하면 집은 분명히 팔려고 내놓았지만 Zillow 같은 일반 부동산 사이트에서는 아직 보이지 않을 수 있다는 것이다.

Compass Agent와 그 회사의 고객들이 먼저 그 집을 접할 수 있다.

예전에도 비공개 매물은 있었다

사실 이런 방식이 완전히 새로운 것은 아니다.

부동산시장에는 오래전부터 Pocket Listing이나 Office Exclusive라는 것이 있었다.

유명인이나 이혼 중인 부부처럼 집을 팔고 있다는 사실을 공개하고 싶지 않은 경우가 대표적이다.

이런 특별한 상황에서는 공개적으로 광고하지 않고 제한된 Agent와 Buyer에게만 매물을 소개하기도 했다.

문제는 이런 방식이 예외적인 상황을 넘어 하나의 일반적인 판매전략으로 확대되고 있다는 점이다.

Compass는 2026년 1월 Anywhere Real Estate와의 합병을 완료하면서 규모가 훨씬 커졌다.

Anywhere 계열에는 Coldwell Banker, Century 21, Corcoran, Sotheby’s International Realty 같은 유명 부동산 브랜드들이 있다.

그만큼 Compass 계열이 취급하는 매물의 영향력도 커졌다.

그래서 경쟁회사들은 걱정한다.

“앞으로 좋은 매물이 공개시장에 나오기 전에 특정 Brokerage 내부에서 먼저 거래되는 것 아니냐?”

는 것이다.

모든 비공개 매물이 똑같은 것은 아니다

여기서 한 가지는 꼭 구분할 필요가 있다.

Zillow에 바로 나타나지 않는 매물이라고 해서 모두 같은 것은 아니다.

NAR 규정에는 대표적으로 Office Exclusive와 Delayed Marketing이라는 서로 다른 방식이 있다.

Office Exclusive는 Seller가 매물을 일반적으로 공개하지 않겠다고 결정하는 방식이다.

이 경우 매물은 MLS에 관련 절차상 제출될 수 있지만 다른 MLS 참가자들에게 일반적으로 배포되지 않는다.

반면 Delayed Marketing Listing은 조금 다르다.

일정 기간 Zillow 같은 공개사이트에는 나타나지 않을 수 있지만 MLS 안에서는 다른 Agent들이 그 매물을 볼 수 있다.

따라서

“Zillow에 안 보인다.”

와

“다른 부동산 Agent도 볼 수 없다.”

는 같은 이야기가 아니다.

이 차이를 아는 것이 중요하다.

Compass는 왜 Private Listing을 권할까?

Compass의 주장은 비교적 간단하다.

집을 어떻게 마케팅할지 Seller에게 더 많은 선택권을 주자는 것이다.

예를 들어 집을 바로 모든 사람에게 공개하지 않고 먼저 제한된 Buyer에게 보여준다.

그러면서

가격이 적당한지,

집에서 무엇을 고쳐야 하는지,

Buyer의 반응은 어떤지

미리 확인할 수 있다.

일종의 Test Market처럼 사용하는 것이다.

반응이 좋으면 정식으로 공개시장에 나오기 전에 집이 팔릴 수도 있다.

Seller 입장에서는

“굳이 수많은 사람에게 집을 공개하지 않고 원하는 가격에 빨리 팔 수 있다면 좋은 것 아닌가?”

라고 생각할 수 있다.

Compass는 자체 자료를 근거로 공개시장에 나오기 전에 마케팅한 주택이 더 좋은 결과를 보이는 경우가 있다고 주장한다.

하지만 가장 큰 문제는 가격을 제대로 받은 것인지 알기 어렵다는 것이다

반대쪽 주장은 전혀 다르다.

집은 가능한 한 많은 Buyer에게 보여줘야 시장에서 가장 좋은 가격을 받을 가능성이 높다는 것이다.

예를 들어 내가 집을 $800,000에 팔려고 한다고 해보자.

Private Network에서 한 Buyer가 바로 $820,000을 제시했다.

Seller 입장에서는 아주 좋은 거래처럼 보인다.

그래서 $820,000에 집을 팔았다.

그런데 만약 MLS와 Zillow에 공개했더라면 어떻게 되었을까?

10명의 Buyer가 관심을 보이고 여러 명이 경쟁하면서 $850,000까지 올라갔을 수도 있다.

물론 반드시 그렇게 된다는 보장은 없다.

문제는 공개시장에 내놓지 않았다면 Seller는 그 가능성을 확인할 기회 자체가 없다는 것이다.

그래서 Private Listing을 비판하는 쪽에서는 부동산시장에서 가장 중요한 것 가운데 하나가 Transparency라고 주장한다.

Buyer에게도 문제가 생긴다

Buyer 입장에서도 상황은 달라진다.

예전에는 Zillow를 검색하면

“현재 판매 중인 집을 거의 다 보고 있다.”

라고 생각할 수 있었다.

하지만 Private Listing이 많아지면 반드시 그렇다고 할 수 없다.

내가 원하는 동네에 좋은 집이 실제로 나와 있어도 내가 사용하는 부동산 사이트에서는 보이지 않을 수 있다.

경우에 따라서는 내가 사용하는 Agent조차 그 매물을 바로 알지 못할 수 있다.

결국 Buyer는 집을 찾으면서 새로운 질문을 해야 한다.

“내가 보고 있는 것이 정말 전체 시장인가?”

Zillow도 가만히 있지 않았다

Zillow 역시 Private Listing 확대에 강하게 반발해왔다.

Zillow는 2025년 Listing Access Standards를 도입해 공개적으로 마케팅된 매물이 일정 기간 안에 MLS와 광범위한 listing feed에 제공되지 않으면 Zillow에서 매물을 알리지 않는 정책을 시행했다.

Compass는 이에 반발해 Zillow를 상대로 소송을 제기했다.

하지만 Zillow가 2026년 3월 정책을 일부 수정하고 Zillow Preview라는 방식으로 일부 pre-market listing을 보여줄 수 있도록 하면서 Compass는 그 소송을 자진 취하했다.

앞으로 집을 사거나 팔 때 무엇을 확인해야 할까?

집을 파는 사람이라면 Private Listing을 선택하기 전에 한 가지를 생각해볼 필요가 있다.

Privacy와 빠른 거래가 더 중요한지,

아니면 최대한 많은 Buyer에게 집을 공개해서 시장에서 가장 좋은 가격을 찾아보는 것이 더 중요한지다.

집을 사는 사람이라면 Zillow 하나만 보고

“이 지역에는 좋은 집이 없네.”

라고 단정하기도 어려워질 수 있다.

앞으로는 Agent에게 이렇게 물어볼 필요도 있다.

“MLS에 나오지 않은 Office Exclusive나 Private Listing도 있는가?”

“Zillow에는 아직 안 나오지만 MLS 안에서는 볼 수 있는 Delayed Marketing이나 Coming Soon 매물이 있는가?”

부동산시장에서 정보는 곧 돈이다.

같은 집이라도 몇 명이 알고 있느냐에 따라 경쟁이 달라지고 가격도 달라질 수 있다.

지난 수십 년 동안 미국 부동산시장은 더 많은 매물 정보를 공개하는 방향으로 발전해왔다.

그런데 지금은 다시

“모든 사람에게 동시에 보여줄 것인가?”

“일부 사람에게 먼저 보여줄 것인가?”

라는 문제를 놓고 싸우고 있다.

결국 이번 논쟁의 핵심은 단순하다.

집을 사고파는 시장에서 누가 정보를 먼저 가지고 있는가.

그리고

그 정보가 누구에게 공개되는가.

앞으로 집을 사는 사람에게는 좋은 집을 찾는 것만큼이나

“내가 지금 보고 있는 매물이 정말 시장의 전부인가?”

를 확인하는 것도 중요해질 수 있다.