Homestead Exemption은 왜 만들어졌을까?

2003년 아내가 콜럼버스에서 직장을 구하면서 작은 집을 하나 장만했다.

집 계약을 마치고 나니 변호사가 나에게 말했다.

“내년 초에 Homestead Exemption을 꼭 신청하세요.”

그때까지만 해도 나는 Homestead Exemption이 무엇인지 잘 몰랐다.

Virginia에서는 Georgia처럼 일반 주택 소유자에게 적용되는 재산세 Homestead Exemption이 없다.

Homestead라는 개념은 단순히 재산세를 줄여주는 제도에서 시작된 것은 아니다.

미국에서 Homestead 보호제도가 발전한 배경에는 1800년대의 경제적 어려움과 채무 문제가 있었다.

당시에는 사업에 실패하거나 빚을 갚지 못하면 채권자가 집을 포함한 재산을 압류할 수 있었다.

Texas에서는 1839년 Homestead Law를 만들어 가족이 살고 있는 집과 일정 재산을 채권자의 압류로부터 보호하기 시작했다.

쉽게 말하면 사업이 실패하거나 경제적으로 어려워져도 가족이 살 집까지 모두 빼앗기지 않도록 하자는 생각이었다.

다만 우리가 오늘날 Property Tax에서 말하는 Homestead Exemption은 이런 채권자 보호제도와 완전히 같은 제도는 아니다.

두 제도는 Homestead라는 같은 개념을 사용하지만 역사적으로는 서로 다른 방향으로 발전했다.

Property Tax Homestead Exemption은 본인이 실제로 거주하는 집에 세금 혜택을 주는 제도다.

Georgia의 경우 1937년에 관련 제도가 만들어졌고 1938년부터 기본 Homestead Exemption이 시행됐다.

당시는 Great Depression의 여파가 아직 컸던 시기였다.

경제적으로 어려운 상황에서 본인이 실제로 살고 있는 집에 대한 Property Tax 부담을 줄여주는 것이 중요한 정책 가운데 하나였다.

오늘날 우리가 흔히 말하는 Homestead Exemption은 이런 Property Tax 혜택을 의미하는 경우가 많다.

기본적인 생각은 단순하다.

“본인이 실제로 살고 있는 집은 투자용 부동산이나 다른 자산과 조금 다르게 보호해 주자.”

그래서 Homestead Exemption은 일반적으로 Rental Property나 Second Home이 아니라 본인이 실제로 거주하는 Primary Residence에 적용된다.

결국 Homestead라는 제도에는 두 가지 생각이 함께 들어 있다고 볼 수 있다.

경제적으로 어려워지더라도 가족이 실제로 살고 있는 집만큼은 어느 정도 보호해 주고, 본인이 거주하는 주택에 대해서는 Property Tax 부담도 줄여주자는 취지다.

특히 Senior의 경우에는 이런 제도가 더 중요하다. 은퇴 후에는 근로소득이 줄거나 일정한 수입이 없는 경우가 많다. 집 모기지는 이미 다 갚았더라도, 수십 년 동안 살아온 집의 재산세가 매년 계속 오르면 큰 부담이 될 수 있다.

그래서 많은 지역에서는 Senior나 일정 소득 이하의 주택 소유자에게 추가적인 Homestead Exemption이나 재산세 혜택을 제공하기도 한다.